In der Niedrigzinsphase Konnten Käufer teure Eigentumswohnung leicht finanzieren.
Das ändert sich nun – und Entwickler entdecken plötzlich die Vorteile öffentlicher-geförderter Wohnungen sprich Sozialwohnungen.
Kann das der Schlüssel sein, um weitere Wohnungen dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen ?
Was sind eigentlich Sozialwohnungen? Wenn ein Bauherr sich entscheidet Sozialwohnungen zu bauen, muss dieser einen Antrag bei der sogenannten Wohnungsbauförderungsanstalt (WFA) stellen. In Nordrhein-Westfalen hat die Wohnungsbauförderungsanstalt zum Beispiel ihren Sitz in Düsseldorf. Dort müssen Baupläne zur Prüfung vorgelegt werden und wenn diese dann als in Ordnung angesehen sind, erhält der Bauherr günstige Kredite von der Wohnungsbaukreditanstalt (WBK) in Frankfurt/Main.
Dafür muß er sich aber auch verpflichten, keine hochwertigen Wohnungen zu bauen, sondern eher eine einfachere Bauausführung innerhalb eines festgezurrten Erstellungspreis pro qm Wohnfläche. Darüberhinaus darf er nur an Inhaber von Wohnungsberechtigungsbescheiden (WBS) vermieten. Diese sogenannten WBS bekommen nur diejenigen, die nur über ein geringes Einkommen im Jahr verfügen.
Somit befindet sich der Bauherr in einem engen Korsett mit der WFA; er hat alles mit dieser Behörde abzustimmen, wie zum Beispiel Ausstattung der Wohnungen etc. Das heißt unter dem Strich: Er hat den Staat als Partner, mit welchem er alles abstimmen muss. Der Bauherr ist quasi ein Handlanger des Staates. Er kann auch nicht einfach die Miete erhöhen, sondern da gibt es enge Regeln, an welche sich der Vermieter zu halten hat. Die Miete ist eine Kostenmiete , in welcher das Eigenkapital, welches der Bauherr für sein Objekt einbringt nur mit 4 % verzinst wird. Wir haben über Jahre sehr viele Sozialwohnungen für unseren Vater (Architekt und Baulöwe) verwaltet, was uns keinen Spaß gemacht hat. Zum Beispiel gab es in unseren Sozialwohnungen einen Mieter, der in eine Zimmertür in seiner Wohnung mit der Stichsäge ein Loch schnitt, damit die Katze dadurch laufen könne. Wir dachten, dass es so was nicht gibt, aber das sind Tatsachen.
Eine Pflege der Wohnungen von den Mietern, wie zum Bespiel im freifinanzierten Wohnungsbau, ist gar nicht zu denken, d. h. nach Auszug eines Mieters, muss die Wohnung komplett durch renoviert werden.
Nach einer gewissen Zeit kann der Vermieter auch entscheiden ob er weiterhin die Wohnungen als Sozial Wohnung vermieten will. Wenn er das nicht möchte muss er die Wohnungsbauförderungskredite zurückzahlen und ab diesem Datum der Rückzahlung muss er sich verpflichten noch acht weitere Jahre die WohnungAls Sozial Wohnung dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen erst danach ist er frei.
Grundsätzlich werden Wohnungen gefördert, wenn diese eine Kaltmiete von sieben Euro pro Quadratmeter beinhalten. Der Kostendruck für Entwickler, beziehungsweise Vermieter, ist enorm gestiegen .
Seit Jahresbeginn legten der Materialpreise und Löhne um mehr als 15 % zu, hinzukommt die Energiekrise. Diese Kosten können die Anbieter nicht mehr überall und in beliebiger Höhe weitergeben. Würden Sie dies versuchen, hätten sie immer weniger Chancen, Mieter zu gewinnen.
Die drastisch gestiegenen Energiekosten engen Spielräume bei den Kaltmieten ein. Diese Einschätzung wird gestützt von eine Studie des statistischen Bundesamt es. Danach mussten im vergangenen Jahr bereits 10,7 % der deutschen Haushalte mehr als 40 % ihres verfügbaren Einkommens für die Wohnkosten sprich Miete aufbringen. In der vergangenen Dekade seien die Erstbezugsmieten bei Neubauwohnungen im Schnitt um 4,6 % pro Jahr gestiegen in der ersten Hälfte dieses Jahreszuwachs liegt noch 0,4 %.
Ausgerechnet Projektentwickler, die noch vor der Pandemie hohe zweistellige Renditen einspielen konnten, satteln jetzt um.
Sie wenden sich dem öffentlich geführten sozialen Wohnungsbau zu. Dabei erhalten Immobilienunternehmen finanzielle Förderungen oder sie bekommen Grundstücke von Bundländern ohne Grund zu stärken und sie den Preisen im Gegenzug muss sie über zwei verpflichten die Wohnung über eine fest vereinbarte Zahl von Jahren auf einem niedrigen Niveau zu halten. Die Rechnung sieht am Ende eventuell besser aus, als wenn man überhöhte Grundstückspreise oder Ausstellungsextras für Eigentumswohnungen vorstrecken muss. Für Projektentwickler ist der soziale Wohnungsbau derzeit sehr interessant, weil die öffentliche Förderung Kalkulations- und Ertragssicherheit garantiert,
Auch wenn die Renditen bei weitem nicht so sind, wie in den vergangenen Jahren beim Verkauf von Eigentumswohnungen.
Dass der Gewinn beim sozialen Wohnungsbau geringer ist als bei Eigentumswohnungen, dürfen die Projektentwickler nach den vergangenen Jahren verschmerzen können. Sie hatten in dieser Zeit nicht wie üblich Baukosten Gewinn und Risiko ausgerechnet und dann einen Verkaufspreis festgelegt.
Die optimistischen Einschätzungen zukünftigen Entwicklung beim Bau günstiger Mietwohnungen. Das steht stehen auf den ersten Blick im krassen Widerspruch zu den jüngsten Marktdaten. Um 3 % auch nur noch knapp 245.000 Wohnungen zu Hause sind neue Wohneinheiten in den ersten acht Monaten in das Jahr gegenüber dem Vorjahr gesunken.
Das reicht zwar immer noch nicht aus, um den Bedarf zu decken. Insbesondere nicht in den Großstädten, die mit ihren breiten Angebot an Arbeitsplätzen weiterhin Zuzügler anziehen, sagt Vermieter und Entrepreneur,
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